| 本报推出“《物权法》有关房地产热点解析”系列报道，引起了市民的强烈关注，收到了大量的来信、来电。本期由北京市德恒律师事务所长沙分所资深律师冯正元，解答其中几个房地产权益典型问题。如果您在生活中遇到与《物权法》有关的案例、困惑，请发送电子邮件zhd2003＠sina．com或拨打电话0731—2205029我们将对线索筛选后予以解答。
——编者
1．农村自家盖的房子是否需要办理房产证？如何办理？
答：目前我国房屋产权部门颁发的《房屋所有权证》只是城市、城镇的房屋，对农民集体土地上的修建的房屋都没有发产权证，主要原因是农民集体所有的土地，而城市城镇的土地都属于国有出让土地，其土地使用权可以有偿出让、转让。而集体土地则不得出让转让。目前《物权法》还没有允许集体土地有偿出让和转让。必要时，由政府依法征收集体土地，通过对农民集体经济组织安置补偿之后，转为国有土地。
2．开发商车库已经卖出去了，如何维护业主权益？
答 ：车库的权属问题目前还是众所纷纭的敏感话题。《物权法》对于地下车库，特别是对于没有产权只有使用权的车库，法律没有明确，所以全国各地的地下车库车位的产权纠纷尚无明确的法律界定。要等到《物权法》相关的条例、细则和司法解释发布之后，看是否有对地下车库权属的明确界定。但是，我个人认为，现有的法律法规、部门规章对地下车库车位已有许多相关的规定，业主的理由应该是很充分的，业主可以对小区地下车库主张权利，要求开发商退款，返还车库车位，这是维护业主的最大利益。
3．房子还未建好，但房主把房子转让给其他人，房产证如何办理？
答：私下转让预售商品房，不产生法律效力。你可以请开发商协助办理。
4．唐先生自1993年继承父亲的单位房，房产证相关证件都已经办理，2001年整修后对住在房子里的两户人家收取房租，现在，唐先生不想把房子租给这两户人家，但因租户年纪很大，一直没有搬出。请问《物权法》中关于房屋转租的相关规定？
答：你可以凭你手中的房产证要求租户退房，要么签订租赁合同，再不行的话可以向法院起诉。
5．王先生房产证上门市楼层为3层，但事实是只有6层，房产证内容与现实不符合？该如何处理？
答 ：属于违章加层，非法加层，可向规划、城管部门举报。
7．房屋拆迁是否按房产证上的面积补偿？
答：产权面积是补偿的依据。
8．朱先生1991年买房未办理房产证的过户，92年卖主突然去世，房产证件至今未办理，朱先生该如何维护自己的合法权益？
答： 朱先生的问题很难办，除非卖主的继承人承认事实并补办手续才能办理过户。
9．有一项目征地影响了户主住房，项目护坡离住户只有4米远，对于这种情况该如何运用《物权法》的相关内容来维护自己的合法权益？
答：这里所说的影响，是否影响户主的通行、排水、通风采光。如事实成立，你可以违反相邻权为由起诉项目开发商。
10．浏阳一位阳先生家的房子去年被征收，房款收下了。征收时签字的是其弟弟，但房产证上的户主名字是其母亲，现在阳先生不想房子被征收，如何办？
答：征收通常是政府行为，你弟弟代母亲签字，你母亲收下了房款，这就是你母亲当时同意征收，现在不能反悔。 |
